Der Fall

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage H. in S. Bei ihrem Auszug Mitte des Jahres 2008 benutzten sie zum Transport ihrer Möbel den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug im Gebäude. Nach Darstellung des Klägers wurde hierbei die Edelstahlausstattung im Inneren beschädigt, weswegen ein Schaden in Höhe von rund 6800 € entstanden sei. Etwa anderthalb Jahre nach dem Schadensereignis klagte der Vermieter aus abgetretenem Recht der Gemeinschaft gegenüber seinen ehemaligen Mietern auf Schadensersatz. Diese erhoben wiederum die Einrede der Verjährung unter Bezugnahme auf die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB, mit welcher sie sowohl in der 1. Instanz, als auch in der Berufungsinstanz vor dem OLG Stuttgart obsiegten.

Die Rechtslage

Konkret trifft das Bürgerliche Gesetzbuch hinsichtlich der Verjährung von Ansprüchen des Vermieters gegenüber dem Mieter, z.B. wegen Beschädigung der Mietsache, unter § 548 Abs. 1 BGB folgende Regelung:

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

Hiernach verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters regelmäßig 6 Monate nach Rückgabe des Mietobjekts, wobei regelmäßig auf den Tag der tatsächlichen Besitzerlangung der Mieträumlichkeiten durch den Vermieter abgestellt wird.

Auf Grundlage dieser Regelung gingen die Vorinstanzen davon aus, dass die Ansprüche des Klägers mangels anderweitiger, verjährungshemmende Maßnahmen (z.B. Beantragung eines Mahnbescheids, Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, et cetera) bei Klageerhebung bereits verjährt waren. Die Untergerichte haben dabei nicht übersehen, dass sich die gesetzliche Regelung dem Wortlaut nach ausschließlich an Parteien eines Mietverhältnisses richtet und dem Wortlaut nach auf Ansprüche von Wohnungseigentümergemeinschaften gegenüber einzelnen Mietern im Objekt unmittelbar nicht anwendbar ist. Das OLG Stuttgart hat die analoge Anwendung dieser Regelung jedoch damit begründet, dass die vom Gesetzgeber gewollte “Schlussstrichregelung” leerlaufen würde, wenn in Bezug auf die Wohnungseigentümer eine andere Verjährungsfrist anwendbar sei.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hingegen hat in seiner Entscheidung vom 29.06.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 349/10) die gegenteilige Auffassung vertreten und den Rechtsstreit an das OLG Stuttgart zurückverwiesen..

Der Autor ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Rechtsanwaltssozietät Knabben, Schmitz IV und Seelhorst, Köln (www.knabben-und-kollegen.de) sowie Vertragsanwalt des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Wohnraummietrecht, das Wohnungseigentumsrecht sowie das private Baurecht.

Dieser Artikel wurde veröffentlicht in ’Eigentum aktuell’, Hauszeitung des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V., Ausgabe Oktober 2011.

Regelmäßig wird im Rahmen der Rechtsberatung die Frage an den beratenden Anwalt herangetragen, ob ein Mietverhältnis auch dann gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Zahlung von Betriebskostennachforderungen in Verzug ist. In einer bereits etwas älteren Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen ein solches Kündigungsrecht besteht.

Der Fall

Der Vermieter übersendet seinem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, die mit einem Saldo in Höhe von 250,00 € endet. Der Mieter verweigert den Ausgleich mit dem Argument, die Kosten seien viel zu hoch. Hierauf setzt der Vermieter eine Zahlungsfrist von drei Wochen und kündigt nach erfolglosem Ablauf außerordentlich, hilfsweise ordentlich.

Die Rechtslage

Gemäß den gesetzlichen Regelungen besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Ein solcher ist u.a. gegeben, wenn der Mieter mit der Mietzahlung über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten in Verzug ist und diese mehr als den zweifachen Nettomietbetrag ergibt, § 543 Abs. 2 Ziffer 1 BGB. Insofern fragt sich mancher Vermieter, ob eine Kündigung ausgesprochen werden kann, wenn der Betriebskostennachzahlungsbetrag höher ist als 2 Monatsmieten.

Dies wäre der Fall, wenn es sich bei dem Betriebskostensaldo um ‚Miete’ im Sinne der gesetzlichen Regelung handeln würde. Zwar sind die Nebenkosten als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache als Bestandteil der Mietzahlung anzusehen; die vorzitierte Regelung spricht jedoch von „einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt“, so dass die herrschende Auffassung aus dem Wortlaut schließt, dass hiermit ausschließlich periodisch wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen gemeint sind. Einmalzahlungen, wie der Nachzahlungsbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung sind hiervon also nicht umfasst.

In Betracht käme daher als Kündigungsgrund, die in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Generalklausel, wonach eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ausgesprochen werden könnte. Da hierbei die Umstände des Einzelfalles – wie Vertragsdauer, Höhe des Rückstandes, etc. – zu betrachten sind, kann eine generelle Aussage zur Kündigungsmöglichkeit hier nicht getroffen werden. An dieser Stelle macht es regelmäßig Sinn, Rechtsrat einzuholen. Als Orientierungshilfe kann jedoch gesagt werden, dass regelmäßig eine wiederholte Nichtzahlung eines relevanten Betrages und eine qualifizierte Abmahnung Grundlage für die fristlose Kündigung sein dürften.

Fraglich ist hiernach, ob ggf. eine ordentliche Kündigung möglich ist. Der Vermieter  kann ein Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn er einen berechtigtes Interesse an der Beendigung hat, § 573 BGB. Ein solches berechtigtes Interesse soll vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Pflichtverletzung muss hier nicht so gravierend sein, wie bei der außerordentlichen Kündigung. Es dürfte in der Regel genügen, dass die Gefahr besteht, dass der Vermieter mit der Forderung, die sicherlich eine relevante Höhe ausweisen muss, ausfällt. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter ausdrücklich erklärt, dass er eine Zahlung unter keinen Umständen leisten werde. Eine Abmahnung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Es genügt die In-Verzug-Setzung des Mieters.

Die Entscheidung

 Nach der einschlägigen Rechtsprechung dürfte vorliegend jedenfalls die hilfsweise ausgesprochene Kündigung sein. Der Mieter hat sich in Verzug mit einem nicht unerheblichen Nachzahlungsbetrag befunden und keine relevanten Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben.

Der Autor ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Rechtsanwaltssozietät Knabben, Schmitz IV und Seelhorst, Köln (www.knabben-und-kollegen.de) sowie Vertragsanwalt des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Wohnraummietrecht, das Wohnungseigentumsrecht sowie das private Baurecht.

Dieser Artikel wurde veröffentlicht in ’Eigentum aktuell’, Hauszeitung des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V., Ausgabe April 2012.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB* niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt.

Im Streitfall ist den Mietern, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem “Betriebskostenspiegel für Deutschland” erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.

*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. (…)

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (…)

Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10

Im Mai 2009 teilte die Klägerin ihren Mietern mit, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen. Der auf Duldung des Austausches der vorhandenen Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser gegen ein Funksystem gerichteten Klage haben die Vorinstanzen stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO)*. Diese Norm erfasst entgegen der Ansicht der Revision nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB** ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom Berufungsgericht insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal die Beklagte ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.

* § 4 HeizkostenVO: Pflicht zur Verbrauchserfassung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. …

**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. …

Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10

AG Heidelberg, Urteil vom 12. März 2010 – Az. 26 C 439/09;

LG Heidelberg, Urteil vom 19. November 2010- Az. 5 S 34/10

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.

* § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. …

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. …

Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10

Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB* enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10

Die Kläger sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, das 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kläger abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (…)

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…)

3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09

Die Beklagten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Achberg, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB* rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Ferner hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB** bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10

Die täglichen Beratungspraxis zeigt, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung oftmals nicht ausreichend bekannt sind. Daher sollen die Bedingungen für eine solche Mieterhöhung anhand eines konkreten Rechtsfalles nochmals näher beleuchtet werden:

Der Fall

In seiner Entscheidung vom 2.3.2011 (Az. VIII ZR 164/10) hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob eine Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen rechtmäßig sei, obwohl diese ohne vorherige Ankündigung (§ 554 Abs. 3 BGB) umgesetzt wurde. Im Ergebnis hat der Bundesgerichtshof diese Frage bejaht.

Mit Schreiben vom 7.9.2007 kündigte der Vermieter den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an, wobei die Mieterin diesem Ansinnen mit Schreiben vom 25.10.2007 widersprach. Der Vermieter zog daraufhin die Modernisierungsankündigung zurück, führte die Arbeiten, die im September 2008 abgeschlossen wurden, dennoch aus. Noch im Monat September 2008 ging der Mieterin ein Mieterhöhungsschreiben zu, mit welchem gemäß § 559 BGB eine Erhöhung der Nettomiete i.H.v. 120,78 € geltend gemacht wurde.

Die Rechtslage

Nach der Regelung des § 554 BGB hat der Mieter unter anderem Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, wenn diese der Verbesserung der Mietsache, der Ersparnis von Wasser und Energie bzw. der Schaffung von neuem Wohnraum dienen. Als Verbesserungsmaßnahme gilt jede bauliche Veränderung, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Mieträume oder des gemieteten Gebäudes sowie der Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Dies ist der Fall, wenn der Mietgebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt wird, d.h. wenn das Wohnen in den betroffenen Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsintensiv wird. Dabei ist jede Maßnahme im Einzelfall zu beurteilen. Die Liste der einzelnen Voraussetzungen und Fallbeispiele ist lang und würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Im konkreten Fall war der Einbau eines Aufzuges jedenfalls als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Das in der Praxis häufig vorkommende, lediglich in seinem Bestand erneuerte Badezimmer (Austausch von Fliesen und Porzellan) stellt hingegen keine Maßnahme der Modernisierung dar.

Um die Modernisierungsmieterhöhung letztlich umsetzen zu können, bestimmt § 554 Abs. 3 BGB, dass diese mit einer Vorfrist von drei Monaten unter Darlegung der konkreten Maßnahmen, Dauer, Kosten und des zu erwartenden Erhöhungsbetrages anzukündigen ist. Der Mieter kann der Maßnahme dabei widersprechen, wenn diese eine nicht hinzunehmende Härte bedeuten würde bzw. das Mietverhältnis kündigen. Nach Beendigung der Maßnahme hat der Vermieter, unter förmlicher Darlegung der entstandenen Gesamtkosten, die Möglichkeit insgesamt 11 % hiervon anteilig auf den Mieter umzulegen. Unterlässt der Vermieter diese Ankündigung oder beträgt die Mieterhöhung mehr als 10 % des ursprünglich angekündigten Betrages, verlängert sich die Frist zur Umsetzung einer Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahmen von drei um sechs, also auf insgesamt neun Monate, § 559 Abs. 2 S. 2 BGB.

Die Entscheidung

Im vorliegenden Fall war fraglich, ob der Vermieter die Mieterhöhung durchsetzen konnte, obwohl er die Ankündigung letztlich zurückgezogen hatte.

Nach Ansicht des obersten deutschen Zivilgerichts ist dies zulässig, da zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits unterschieden werden muss. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen. Insbesondere soll dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen bzw. vor Beginn der Baumaßnahmen von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Nicht bedeute die Unterlassung einer Ankündigung aber die Beschränkung des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Die Duldungspflicht – so der BGH weiter – diene lediglich dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Die Interessen des Mieters seien ausreichend dadurch gewahrt, dass durch die unterbliebene Ankündigung die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird.

Praxistipp

Da die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in der Regel mit hohen Kosten verbunden ist, welche nach dem nachvollziehbaren Wunsch des Vermieters möglichst kurzfristig mit dem zulässigen Anteil von 11 % der Gesamtsumme auf den Mieter umgelegt werden sollen, empfiehlt es sich, eine rechtliche Beratung mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf einzuholen. Der Berater kann am ehesten abschätzen, ob die Maßnahme tatsächlich eine Mieterhöhung rechtfertigen kann, bzw. unterstützt bei der Schaffung der rechtlichen und formalen Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung.

Dieser Artikel wurde veröffentlicht in ’Eigentum aktuell’, Hauszeitung des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V., Ausgabe Mai 2011.

Der Fall

Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Vermieter von der erleichterten Kündigungsmöglichkeit des § 573 a Abs. 1 BGB auch dann Gebrauch machen könne, wenn er in einem Objekt, welches ehemals über drei Wohnungen verfügte, zwei dieser Wohnungen selbst nutze und lediglich eine der Wohnungen an Dritte vermietet habe.

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin Räumungsklage gegen ihre Mieter aufgrund einer zuvor erklärten ordentlichen Kündigung erhoben. Der Mietvertrag wurde im Jahre 2004 noch vom Voreigentümer des Hauses geschlossen, in welchem sich die Wohnung der Mieter im Obergeschoss befand. Zum damaligen Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses vorhanden und an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Objekt erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Vermieterin bezog die Wohnung im Erdgeschoss, wobei die Räumlichkeiten im Keller (ehemalige Einliegerwohnung) als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer genutzt wurde.

Die erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht Friedberg abgewiesen, die Berufung vom Landgericht Gießen wurde zurückgewiesen. Die Vermieterin wandte sich daher an den BGH.

Die Rechtslage

Eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit besteht im Wohnraummietrecht auf Vermieterseite, gemäß der Regelung des § 573 BGB, dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist dabei ausgeschlossen.

In dieser Bestimmung werden dem Vermieter enge Grenzen gesetzt, unter welchen er ein Wohnraummietverhältnis mit ordentlicher Frist kündigen kann. Ein berechtigtes Interesse besteht nach dem Gesetz u.a. dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Hierunter dürften sämtliche Pflichtverletzungen fallen, welche vom Vermieter zuvor abgemahnt wurden und welche nicht als so schwerwiegend anzusehen sind, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden könnte. Diese löst das Mietverhältnis bekanntlich mit sofortiger Wirkung auf. Welche Fälle hierunter fallen, bedarf einer Einzelfallbetrachtung.

Als weitere Möglichkeit normiert das Gesetz die sogenannte „Eigenbedarfskündigung“, wonach der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt (§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Diese Kündigungsmöglichkeit entspringt letztlich der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG und ermöglicht dem Vermieter die Kündigung, wenn ein Bedarf an der Wohnung tatsächlich besteht. Da die jeweiligen Voraussetzungen in formeller sowie rechtlicher Hinsicht den Umfang dieses Artikels überfrachten würden, ist zu empfehlen, eine Eigenbedarfskündigung unter vorheriger Hinzuziehung ihres rechtlichen Beraters auszusprechen.

Letztlich eröffnet das Gesetz einem Vermieter die Möglichkeit einer sogenannten „Verwertungskündigung“, welche dann möglich ist, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wäre (§ 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB). Auch diesbezüglich sind die Voraussetzungen mannigfaltig, so dass sich eine eingehende Beratung empfiehlt.

All diesen Kündigungsmöglichkeiten gemeinsam ist die Voraussetzung, dass das berechtigte Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugeben, dem Mieter also ausführlich zu erläutern ist. Insofern sind die Hürden für die jeweiligen ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten zuweilen recht hoch.

Eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Vermieter hält § 573 a BGB offen. Diese Regelung geht von der Vermutung aus, dass bei Objekten, welche über nicht mehr als zwei Wohnungen verfügen und in welchen einer dieser Wohnungen vom Vermieter bewohnt wird, besonderes Konfliktpotenzial steht. Der Gesetzgeber hat insofern die Möglichkeit eröffnet, dieses Mietverhältnis „ohne Angabe von Gründen“ ordentlich kündigen zu können. Um einen sachgerechten Ausgleich für die insoweit eingeschränkten Rechte des Mieters zu schaffen, geht mit dieser Kündigung eine Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate einher. Dabei ist zu beachten, dass die allgemeine Kündigungsfrist bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren 6 Monate und bei einem Zeitraum von über acht Jahren neun Monate beträgt. Längstenfalls beträgt die Kündigungsfrist damit 12 Monate.

Die Entscheidung

In der vorgenannten Fallkonstellation, wonach neben der Vermieterwohnung tatsächlich nur eine weitere Wohnung vermietet ist, kann tatsächlich die Fragestellung aufkommen, ob auch hier eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit besteht. Diesem Ansinnen hat der BGH jedoch mit der oben genannten Entscheidung eine Absage erteilt.

Das Gericht hat zunächst definiert, dass unter dem Begriff Wohnung gemeinhin ein selbständiger, räumlicher und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden wird, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.

Nach den konkreten Sachverhaltsfest-stellungen erfüllten die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Vermieterin diese Anforderung, da sie neben einem großen Wohn- und Schlafbereich zudem über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette verfügten. Die Tatsache der Existenz von insgesamt drei Wohnungen in dem streitgegenständlichen Wohnhaus habe sich – so der BGH – auch nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert habe. Durch diese Erweiterung habe sich der Wohnbereich der Klägerin hinsichtlich des vormals vorhandenen Bestandes in der Sache nicht reduziert. Da die Einliegerwohnung vor dem Einzug der beklagten Mieter bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung darstellte, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB zu keinem Zeitpunkt erfüllt, so dass die Räumungsklage letztlich abzuweisen war.

Dieser Artikel wurde veröffentlicht in ’Eigentum aktuell’, Hauszeitung des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V., Ausgabe Februar 2011.